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RISCATTO ALLOGGIO SOCIALE

RISCATTO ALLOGGIO SOCIALE

Pubblicate le clausole standard e le modalità per il credito di imposta

Categorie: Lavoro e Servizi

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E' stato pubblicato sulla G.U. n. 183 del 7/8/2017 il D.M. Infrastrutture e Trasporti 21/6/2017 “Clausole standard dei contratti locativi e di futuro riscatto e modalità di determinazione e fruizione del credito d’imposta”, provvedimento che di concerto con il Ministero dell’Economia e delle Finanze, prevede alcune clausole standard dei contratti di locazione e di futuro riscatto degli alloggi sociali nonché le modalità per fruire del relativo credito d’imposta, dando così operatività all'art. 8 del D.L. 28/3/2014, n. 47, convertito dalla legge 23/5/2014, n.80.

Il conduttore di alloggio sociale ha facoltà di riscattarlo acquistandone la proprietà, purché siano decorsi almeno sette anni dalla data di inizio della locazione ed a condizione che non sia proprietario, compresi gli altri componenti della famiglia, di altra abitazione nella regione, adeguata alle sue esigenze.

In particolare, si precisa che il diritto di riscatto è esercitato dal conduttore con dichiarazione da inviare al locatore con raccomandata con avviso di ricevimento o anche con posta elettronica certificata e che l’atto di trasferimento presso il notaio scelto dal conduttore stesso viene stipulato entro 120 giorni dal ricevimento della dichiarazione. 

E’ fissato in 10 anni il termine entro il quale il conduttore ha la facoltà di acquistare l’alloggio esercitando il diritto di riscatto.

L’art. 2 disciplina le clausole standard da inserire nel contratto di locazione e di futuro riscatto. Nello specifico, si prevede che il corrispettivo della vendita in caso di esercizio del diritto di riscatto è determinato nel contratto di locazione e si rivaluta annualmente in base agli indici Istat.

Inoltre, nel contratto di locazione viene anche previsto che, in caso di riscatto, una parte del corrispettivo, non inferiore al 20 per cento del canone, sarà imputata al prezzo di vendita, ai sensi dell’art. 8, comma 2, del D.L. n. 47/2014. L’alloggio riscattato non potrà essere alienato prima di 5 anni decorrenti dalla data di comunicazione della volontà di riscattare l’immobile medesimo. Nel contratto locativo occorrerà anche inserire i vincoli relativi al prezzo massimo di cessione previsti dalla convenzione stipulata con il Comune e gli atti posti in essere per l’affrancamento degli stessi vincoli. Tale contratto viene trascritto nei registri immobiliari per una durata massima di 10 anni.

L’art. 3 stabilisce che le parti hanno anche la facoltà di stipulare, in ogni momento, un contratto preliminare di vendita dell’alloggio concesso in locazione, che va perfezionato per atto pubblico da trascrivere nei registri immobiliari, purché sia previsto che la vendita non sia conclusa prima del termine di 7 anni e a condizione che sussistano i requisiti soggettivi in capo al conduttore.

La novità sostanziale del provvedimento in esame è quella apportata dall’art. 4, in base al quale qualsiasi immobile destinabile o trasformabile in alloggio sociale, comprese le relative pertinenze, può accedere ai contratti di locazione e di futuro riscatto.

Nella norma medesima si prevede la cancellazione dell’ipoteca gravante sull’alloggio prima della stipula del contratto di locazione e di futuro riscatto, con la possibilità dell’accollo del mutuo da parte del conduttore. Occorrerà, in questo caso, concordare con la banca la disciplina dei rapporti con il proprietario e con il conduttore relativamente alle somme mutuate e ad eventuali ulteriori prestiti.

Nel caso di immobili in costruzione, si precisa che i 7 anni decorrono dalla data di inizio effettivo della locazione, fermo restando l’obbligo del locatore di produrre il certificato di agibilità prima del trasferimento della proprietà.

In merito al trattamento fiscale, l’art. 5 , comma 1, stabilisce che , ai fini delle imposte sui redditi e dell’Irap, l’intero corrispettivo della cessione dell’alloggio sociale si considera conseguito alla data di esercizio del diritto di riscatto da parte del conduttore. Nei periodi d’imposta precedenti, il canone locativo percepito dal locatore concorre alla formazione del reddito e della base imponibile dell’Irap anche per la quota imputata a credito del prezzo di acquisto futuro dell’alloggio. Nel caso di riscatto, il locatore matura un credito d’imposta ai fini delle imposte sui redditi e dell’Irap.

Tale credito viene determinato applicando alle quote di canone di locazione imputate in conto prezzo di acquisto futuro dell’alloggio l’aliquota pro tempore vigente nei periodi d’imposta antecedenti all’esercizio del diritto di riscatto dell’alloggio (art. 77 Tuir D.P.R. n. 917/1986).

Viceversa, ai fini dell’Irap, il credito d’imposta si determina applicando alle quote di canone di locazione imputate in conto prezzo percepite nei precedenti periodi, l’aliquota pro tempore vigente di cui all’art. 16 del Decreto legislativo 15/12/1997, n. 446.

Entrambi i crediti possono essere utilizzati rispettivamente in diminuzione delle imposte sui redditi e dell’Irap relative al periodo d’imposta nel quale è stipulato il contratto di vendita dell’alloggio sociale.

Qualora tali crediti non siano in tutto o in parte utilizzati, si potrà riportarli e utilizzarli nelle dichiarazioni relative ai periodi di imposta successivi, senza alcun limite di tempo. 

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